Condômino antissocial: como funcionam as multas do art. 1.337
Entenda quando o condomínio pode aplicar multas de até cinco ou dez vezes o valor da taxa, qual o quórum necessário e por que o direito de defesa é indispensável.
Todo síndico conhece aquele caso: o morador que, apesar de advertências e multas comuns, continua desrespeitando as regras e tornando a convivência insustentável. Para essas situações, o Código Civil prevê penalidades mais severas.
O que diz a lei
O art. 1.337 do Código Civil traz duas hipóteses:
- Descumprimento reiterado de deveres: o condômino pode ser multado em até cinco vezes o valor da contribuição condominial, conforme a gravidade e a reiteração das faltas.
- Comportamento antissocial: quando a conduta reiterada gera incompatibilidade de convivência com os demais moradores, a multa pode chegar a dez vezes o valor da contribuição.
Quórum da assembleia
Para a multa de até cinco vezes, a lei exige a deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ou seja, sem contar o próprio condômino infrator. É um quórum alto, e a contagem deve ser feita com cuidado para que a decisão não seja anulada depois.
No caso da multa de até dez vezes, o parágrafo único do artigo prevê a aplicação até ulterior deliberação da assembleia, o que exige atenção redobrada à forma como o procedimento é conduzido.
Direito de defesa não é opcional
Antes de aplicar qualquer dessas penalidades, o condomínio deve garantir ao condômino a oportunidade de apresentar sua defesa. O entendimento está consolidado no Enunciado 92 das Jornadas de Direito Civil e já foi reconhecido pelo Superior Tribunal de Justiça. Multa aplicada sem defesa prévia tende a ser anulada judicialmente.
Na prática, um procedimento seguro inclui:
- registro dos fatos, com datas, testemunhas, imagens e reclamações formais;
- notificação do condômino, informando a conduta e o prazo para defesa;
- convocação de assembleia com a pauta específica;
- ata detalhada, com a contagem de votos e a fundamentação da decisão.
E a expulsão do condômino?
A legislação brasileira não prevê expressamente a exclusão do condômino antissocial. O tema é debatido nos tribunais e há decisões pontuais nesse sentido, sempre em situações extremas. Por isso, o caminho mais seguro continua sendo a aplicação correta das multas e, quando houver, a busca de medidas judiciais específicas para fazer cessar a conduta.
O sucesso na aplicação dessas multas depende menos da gravidade da conduta e mais da qualidade da documentação e do procedimento adotado pelo condomínio.