Inadimplência no condomínio: o que o síndico pode (e não pode) fazer

A inadimplência é um dos temas que mais preocupam síndicos. Quando parte dos condôminos deixa de pagar, quem está em dia acaba arcando com a diferença, e a manutenção do prédio fica comprometida. A lei oferece instrumentos eficientes para a cobrança, mas também impõe limites.

O que o condomínio pode cobrar

O Código Civil (art. 1.336, §1º) permite ao condomínio cobrar do condômino em atraso:

• multa de até 2% sobre o débito;
• juros moratórios previstos na convenção ou, se ela for omissa, os juros legais;
• correção monetária do valor devido.

Valores acima desses limites, como multas de 10% ou 20% previstas em convenções antigas, não podem ser exigidos.

Os caminhos da cobrança

1. Cobrança amigável

O primeiro passo costuma ser uma notificação formal, com o valor atualizado e uma proposta de acordo. Muitos casos se resolvem aqui, com parcelamento aprovado pelo síndico dentro dos limites definidos pela assembleia.

2. Protesto

As taxas condominiais podem ser levadas a protesto em cartório. O protesto costuma ser um incentivo eficaz ao pagamento, porque gera restrição de crédito em nome do devedor.

3. Ação de execução

Desde o Código de Processo Civil de 2015, as contribuições condominiais previstas na convenção ou aprovadas em assembleia são título executivo extrajudicial (art. 784, X). Na prática, o condomínio não precisa provar a dívida num processo longo: ele já começa cobrando, com possibilidade de penhora.

E há um ponto importante: o próprio apartamento pode ser penhorado para pagar a dívida de condomínio, mesmo sendo bem de família, por exceção expressa da Lei 8.009/1990.

O que o síndico não deve fazer

Algumas medidas parecem eficazes, mas expõem o condomínio a ações de indenização:

• Divulgar a lista de inadimplentes em murais, elevadores ou grupos de mensagens. A informação pode constar nas prestações de contas, sem exposição vexatória.
• Impedir o uso de áreas comuns, como piscina, salão de festas ou academia. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu que a restrição é ilegal, porque o condomínio dispõe de meios próprios de cobrança.
• Cortar serviços essenciais da unidade, como água ou gás.

Atenção ao prazo

A cobrança das cotas condominiais prescreve em cinco anos, conforme entendimento do STJ. Deixar a dívida acumular, além de pesar no caixa, pode significar perder o direito de cobrar parte dela.

Uma política de cobrança clara, aprovada em assembleia e aplicada a todos de forma igual, é a melhor forma de reduzir a inadimplência sem conflitos desnecessários.